Mój portfel nieruchomości osiąga najwyższe w historii wyniki, a ja sprzedaję wszystko. Oto cichy zabójca, o którym nikt nie mówi: Na papierze portfel radzi sobie świetnie. Wartości moich nieruchomości wzrosły, czynsze są stabilne, a wskaźniki pustostanów są niskie. Ale jeśli spojrzysz pod powierzchnię, matematyka jest zasadniczo zepsuta. Obecnie jesteśmy świadkami ogromnej rozbieżności między Zyskiem Nominalnym (cena na Zillow) a Zyskiem Rzeczywistym (to, co faktycznie zatrzymujesz). Podczas gdy inflacja ogólna spadła do około 3%, "CPI dla Wynajmujących" obecnie rośnie w tempie dwucyfrowym, pożerając inwestorów od dołu. Oto trzy kotwice obciążające portfele w 2026 roku: 1. Wzrost kosztów ubezpieczenia 📉: W stanach takich jak Kalifornia i Floryda nie widzimy małych wzrostów. Widzimy wzrosty składek o 50% rok do roku. Są nieruchomości, gdzie koszt ubezpieczenia przekroczył już odsetki od kredytu hipotecznego. To zabójca przepływu gotówki, którego żadne podwyżki czynszu nie mogą etycznie (ani prawnie) pokryć. 2. Ciężar podatkowy 🏛️: Lokalne rządy są w trudnej sytuacji finansowej, a właściciele nieruchomości są najłatwiejszym celem. Wyceny rosną, co oznacza, że twoje rachunki podatkowe rosną znacznie szybciej niż twój dochód z wynajmu. W miejscach takich jak Teksas widzimy wzrosty wycen o ponad 20%. 3. "Rzeczywista" strata 💸: To jest część, którą większość inwestorów pomija. Jeśli wartość twojego domu wzrośnie o 2% w tym roku, ale inflacja wynosi 3%, nie zarobiłeś pieniędzy. Technicznie STRACIŁEŚ 1% swojej siły nabywczej. Zaciągasz długi, ponosisz odpowiedzialność i stres, aby cofnąć się w realnych wartościach. Przez ostatnią dekadę nieruchomości były oczywistym wyborem. Niskie stopy + Niskie koszty = Wysokie zyski. Rok 2026 zamienia to w męczarnie. Wysokie koszty + Uporczywa inflacja = Ujemne zyski realne. Ostatnio usiadłem i obliczyłem mój Zwrot z Kapitału (ROE) w całym moim portfelu. Zdałem sobie sprawę, że mam miliony dolarów w kapitale uwięzionym w nieruchomościach, które ledwo przynoszą 4,5% po uwzględnieniu tych nowych kosztów. Mogę uzyskać 4,5% na bezpiecznym koncie oszczędnościowym, nie martwiąc się o telefony alarmowe o 2 w nocy, nieproszonych gości czy nowy dach. Mogę uzyskać znacznie więcej w zdywersyfikowanym portfelu funduszy indeksowych. Dlatego sprzedaję. Przechodzę od Akumulacji Aktywów do Elastyczności Kapitałowej. Jeśli jesteś wynajmującym, musisz dzisiaj przeanalizować te liczby. Możesz pracować na swoją nieruchomość, zamiast twoja nieruchomość pracować na ciebie. Ale jeśli jesteś kimś, kto chce kupić swój pierwszy dom, wciąż są przypadki, w których to może mieć sens dla ciebie. Szczegółowo opisałem dokładną matematykę, konkretne rynki, które obserwuję, i gdzie przenoszę mój kapitał w tym tygodniu w newsletterze. Wkrótce wrzucę tutaj link.

Przeczytaj pełne szczegóły tutaj: