Мой портфель недвижимости достигает исторических максимумов, но я продаю всё. Вот тихий убийца, о котором никто не говорит: На бумаге портфель выглядит отлично. Цены на мою собственность выросли, аренда стабильна, а вакантные площади низки. Но если заглянуть под поверхность, математика в корне сломана. В настоящее время мы наблюдаем огромную дивергенцию между Номинальной доходностью (цена на Zillow) и Реальной доходностью (то, что вы на самом деле сохраняете). В то время как инфляция по заголовкам остыла до около 3%, "Индекс потребительских цен для арендодателей" в настоящее время растет с двузначной скоростью, поглощая инвесторов снизу вверх. Вот три якоря, которые тянут портфели вниз в 2026 году: 1. Всплеск страхования 📉: В таких штатах, как Калифорния и Флорида, мы не видим небольших увеличений. Мы видим увеличение премий на 50% год к году. Есть объекты, где стоимость страхования теперь превышает процент по ипотеке. Это убийца денежного потока, который никакие повышения аренды не могут этично (или законно) покрыть. 2. Налоговая нагрузка 🏛️: Местные власти испытывают нехватку средств, и владельцы недвижимости — самая легкая мишень. Оценки стремительно растут, что означает, что ваш налог на имущество растет значительно быстрее, чем ваш доход от аренды. В таких местах, как Техас, мы наблюдаем увеличение оценок на 20% и более. 3. "Реальная" потеря 💸: Это та часть, которую большинство инвесторов упускает. Если стоимость вашего дома вырастает на 2% в этом году, но инфляция составляет 3%, вы не заработали деньги. Вы технически ПОТЕРЯЛИ 1% своей покупательной способности. Вы берете на себя долги, обязательства и стресс, чтобы просто двигаться назад в реальном выражении. В течение последнего десятилетия недвижимость была очевидным выбором. Низкие ставки + Низкие накладные расходы = Высокая доходность. 2026 год превращает это в тяжёлую работу. Высокие накладные расходы + Упорная инфляция = Отрицательные реальные доходности. Недавно я сел и подсчитал свою доходность на капитал (ROE) по всему своему портфелю. Я понял, что у меня миллионы долларов капитала застряли в объектах, которые едва приносят 4.5% после этих новых затрат. Я могу получить 4.5% на безрисковом сберегательном счете, не беспокоясь о звонках в 2 часа ночи, самозахватчиках или новой крыше. Я мог бы получить гораздо больше в диверсифицированном портфеле индексных фондов. Вот почему я продаю. Я перехожу от накопления активов к гибкости капитала. Если вы арендодатель, вам нужно сегодня рассчитать эти цифры. Возможно, вы работаете на свой дом, а не ваш дом работает на вас. Но если вы кто-то, кто хочет купить свой первый дом, все еще есть случаи, когда это может иметь смысл для вас. Я разобрал точную математику, конкретные рынки, которые я наблюдаю, и куда я перемещаю свой капитал в этом недельном информационном бюллетене. Я скоро оставлю ссылку здесь.